Покупка недвижимости в Австралии иностранцем: FIRB, налоги и помощь покупателям

Правила покупки недвижимости в Австралии зависят не от гражданства по паспорту, а от вашего иммиграционного статуса и срока проживания в стране. Для россиян это значит три разных ситуации: вы гражданин или постоянный резидент Австралии, вы временный резидент (студент, работник по спонсорству) или вы за границей. У каждой свой набор разрешений и налогов. Ниже собраны официальные правила на 22 октября 2026 года. Это справка, а не юридическая консультация: перед сделкой нужен австралийский юрист или conveyancer.

Кто считается иностранцем

Закон об иностранных инвестициях называет иностранным лицом человека, не проживающего обычно в Австралии («not ordinarily resident»). Обычным резидентом считается тот, кто находился в Австралии не менее 200 дней за предыдущие 12 месяцев. Также обычным резидентом считается человек, который сейчас не в Австралии, но до отъезда его пребывание здесь не было ограничено по времени (например, у него постоянная виза). Временные резиденты считаются иностранными инвесторами. Австралийский гражданин, живущий за границей, тоже может оказаться иностранным лицом (Foreign Investment in Australia).

FIRB и запрет на готовые дома

Иностранному лицу нужно получить одобрение (или сертификат освобождения) у ATO до заключения договора купли-продажи жилья. При подаче платится сбор, рассмотрение занимает до 30 дней после оплаты. За покупку без одобрения предусмотрены штрафы (ATO).

Что можно, и при каких условиях:

• Новые дома и квартиры (ещё не продавались как жильё или не жили 12 месяцев): ATO, как правило, одобряет покупку. Если застройщик уже имеет сертификат освобождения на объект, отдельное одобрение покупателю не нужно.
• Пустой участок под застройку: одобрение, как правило, дают, если вы построите жильё и завершите строительство в течение 4 лет, не продавая участок до его завершения. Участок с ранее стоявшим на нём домом обычно пустым не считается.
• Готовый дом для редевелопмента: возможен, если на участке построят не менее 20 дополнительных жилых единиц и закончат стройку за 4 года; для частной покупки это нереалистично.
• Исключение для жилья работников из тихоокеанских стран и Тимора-Лесте у компаний; для частных лиц оно не применяется.

Сборы ATO для заявок с 1 июля 2026 по 30 июня 2027 года (по таблице ATO):

Для более дорогих объектов суммы растут ступенями (таблица ATO). Если жилплощадь пустует 183 дня в году и дольше, платят ещё и ежегодный vacancy fee в размере двойной суммы сбора FIRB, а продажу и покупку нужно внести в реестр иностранного владения. Гражданам и постоянным резидентам, которые живут в Австралии, ничего из этого платить не нужно.

Налоги и пошлины по штатам

При любой покупке штат берёт гербовую пошлину (transfer, или stamp duty). Для иностранцев в штатах добавляют надбавку:

Для жилья за A$1 млн надбавка в NSW в 9% составит A$90 000 поверх обычной пошлины. Кроме того, в ряде штатов есть годовая земельная надбавка для иностранных владельцев; её ставки мы не приводим, потому что они меняются: смотрите на сайте налоговой службы вашего штата. Если вы строите, проверьте, есть ли освобождения для застройщиков.

Помощь первым покупателям: ПМЖ и гражданство

Если у вас постоянная виза, вы можете рассчитывать на программы для первых покупателей. Правила разные:

• Australian Government 5% Deposit Scheme (с 1 октября 2025 без потолка доходов и без лимита мест): покупатель вносит от 5% (одинокие родители от 2%), а государство гарантирует часть кредита, так что страховка LMI не нужна. Доступна гражданам и постоянным резидентам, которые будут жить в доме. Предельные цены: NSW A$1,5 млн (столица и крупные региональные центры), Виктория A$950 000, Квинсленд A$1 млн, Западная Австралия A$850 000, Южная Австралия A$900 000, Тасмания A$700 000, ACT A$1 млн; в остальных районах штатов лимиты ниже (таблица). Подать заявку можно только через участвующего кредитора.
• Help to Buy: государство вкладывает до 30% (вторичка) или 40% (новостройка) стоимости, вы вносите от 2%. Доступна только гражданам Австралии, с лимитом дохода A$103 000 для одного и A$165 000 для пар и одиноких родителей (на FY2026) (First Home Buyers).
• Освобождения от гербовой пошлины: в NSW для сделок с 1 июля 2023 полное освобождение для жилья до A$800 000, сниженная ставка до A$1 млн, при этом хотя бы один покупатель должен быть гражданином или постоянным резидентом, а вы и партнёр никогда не владели жилой недвижимостью в Австралии. В Виктории пошлины нет при цене до A$600 000 и снижена до A$750 000, нужен гражданин, гражданин Новой Зеландии или ПМЖ. В Квинсленде концессия действует для жилья дешевле A$800 000 и экономит до A$24 525; для сделок с 1 августа 2026 года нужно быть гражданином, постоянным резидентом или определённой категории retiree, и ни разу не владеть жильём в мире.

Ипотека для нового резидента

Единых государственных правил о том, как банк выдаёт кредит иммигранту, мы не нашли: условия определяет каждый кредитор (вид визы, доход, сбережения, размер первого взноса). Сравнивайте предложения, говорите с ипотечным брокером и просите письменное предодобрение (pre-approval) до осмотра домов. Для 5% Deposit Scheme нужно оформлять заявку именно через участвующего кредитора, а вы как покупатель обязаны жить в доме.

Как проходит покупка

1. Выясните статус (citizen, PR, временная виза, за границей) и нужно ли одобрение FIRB.
2. Получите предодобрение кредита и подберите юриста или conveyancer для проверки договора.
3. Для иностранцев: получите одобрение или сертификат освобождения ATO до договора.
4. Подпишите договор, оплатите задаток, дождитесь расчёта (settlement) и оплатите пошлину штата.
5. Заранее уточните у банка, как переводить деньги и какие документы нужны для подтверждения источника средств.

Покупка или аренда

Если вы только приехали, обычно сначала снимают жильё, смотрят район и школы, а потом решают. Бонд и аренда вперёд описаны в руководстве «Как снять жильё», а выбор района в разделе «Подбор района». Сравнить аренду по городам можно в материале «Где лучше жить». О ПМЖ: путь к постоянной визе.

Частые вопросы